미국 부동산 시장 분석: 21년만의 최고 수준인 미국 모기지 금리, 8%를 넘어설 것인가?

❚ 미국 모기지 금리 동향

8월 17일, 미국 국책 모기지 기관인 프레디맥은 미국 30년 만기 모기지(주택 담보 대출) 고정금리가 7%대로 상승하여 평균 7.09%를 기록했습니다. 이는 2001년 12월 이후 최고치로, 8월 둘째 주의 6.96%보다 0.13% 상승한 수치입니다.
또한 미국 10년 만기 국채 금리가 8월 17일 기준 4.3%를 넘어섬으로써, 2007년 11월 이후 최고치를 기록하며 모기지 금리 상승 압박 요인으로 작용하고 있습니다.

❚ 미국 모기지 금리 전망

미국 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 한 번 더 인상하면, 10년 만기 미국 국채 금리 상한은 5.75%에 도달하고, 30년 만기 모기지 고정금리는 8%를 넘을 수 있습니다.

 

30년 만기 고정금리 모기지는 미국 주택 구매자들이 가장 많이 선호하는 상품입니다. 모기지 금리는 10년 만기 국채 금리와 연관이 있으며, 현재 Fed는 22년 만에 최고 수준인 5.25~5.50%까지 기준금리를 인상했습니다. 올해 내에 한 번 더 금리를 인상하게 되면 미국 10년 만기 국채 금리가 5.75%까지 상승할 것으로 예상됩니다.

 

8월 15일 발표된 미국 소매 판매는 전월 대비 0.7% 증가하여 시장 예상치인 0.4%를 크게 상회하였으며, 작년 7월 대비 1.5% 증가한 것으로, 미국 경제가 호조를 유지하고 있음을 나타냅니다. 30년 고정금리 모기지와 10년 만기 국채 간 금리 차이(스프레드)는 현재 약 3% 포인트입니다. 이는 매우 이례적인 상황으로 전문가들은 판단하고 있으며, 모기지 금리가 여전히 추가 상승 압박을 받고 있다고 분석하고 있습니다.

 

지금까지의 평균 스프레드는 1.75% 포인트 정도였으나 현재 3% 포인트는 대공황이나 1980년대 초 경기 침체와 유사한 수준입니다. 1981년에는 30년 만기 모기지 금리가 18%로 상승했으며 당시 인플레이션율은 10.3%였습니다.

❚ 미국 부동산 시장 전망

1. 긍정적 측면

7월 미국 인플레이션율은 3.2%로, 1980년대 초 10.3%의 인플레이션 상황과는 크게 다릅니다. 따라서 모기지 금리 상승 폭은 크지 않을 것으로 예측됩니다. 물가가 안정되면 Fed가 금리를 인상하는 가능성이 줄어들 것입니다.

2. 부정적 측면

미국 부동산 시장은 모기지 금리보다 고용 시장의 영향을 더 크게 받습니다. 모기지 금리 상승은 주택 거래를 감소시킬 수 있지만, 고용지표가 호조를 보이는 한 주택 수요의 급격한 하락은 예상되지 않습니다. 미국 실업률은 2022년 3월 이후 3.4~3.7% 수준으로 유지되고 있으며, 8월 발표된 고용지표에 따르면 현재 실업률은 3.5%로, 지난달과 거의 동일한 수준입니다. 따라서 견조한 상태를 유지하고 있습니다. 고용 시장이 위축되고 실업률이 상승하면 주택 압류가 늘어나며 미국 주택 가격이 하락할 것으로 예상됩니다.

❚ 맺음말

미국 모기지 금리 상승은 주택 시장에 압력을 줄 것으로 예상되나 고용 시장과 경제 전반적인 요소들과의 복합적인 관계에서 변동성이 발생할 가능성도 염두에 두어야 합니다. 미국의 고용 시장은 현재 견조한 상태이므로 주택 시장이 급격히 하락할 가능성은 낮습니다. 그러나 지역별로 차이가 있으며, 부동산 공급 부족 역시 가격 상승의 원인으로 작용하고 있습니다. 따라서 전반적인 경제 환경 변화와 관련된 추세를 지속적으로 관찰하는 것이 중요합니다.